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承租人执行异议的法律适用
日期:2018-8-18 11:23:28    阅读:
  近日办理了几起承租人在执行阶段提起异议的案件,不同的法院针对同类型的案件分别适用了《民事诉讼法》第225条关于执行异议的规定及227条案外人异议的规定,导致当事人的救济途径也不相同,那么这类型案件到底该适用哪条规定,实践中也是各有不同。
   一、法律规定
  《民事诉讼法》第225条规定“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”第227条规定“执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
   二、法律适用的冲突
在执行程序中,承租人主张对执行标的物享有租赁权而提出异议,请求执行法院对作为执行标的物并负有租赁权的租赁物进行变价以保护其对租赁物占有、使用和收益权益的,执行法院应当适用《民事诉讼法》第二百二十五条执行行为异议制度进行审查还是应当适用《民事诉讼法》第二百二十七条案外人异议制度进行审查?
  首先承租人在执行程序中的法律地位有两种定位:其一是利害关系人,其二是案外人。对于前者,当执行法院未对负有租赁权的执行标的物予以变价时,承租人可以作为利害关系人依照《民事诉讼法》第二百二十五条向执行法院提出执行行为异议,主张执行法院的执行方式错误,侵害其合法权益。执行法院应当对该异议作出裁定,对裁定不服的,承租人可以向执行法院的上一级法院申请复议。对于后者,当执行法院未对负有租赁权的执行标的物进行变价时,承租人可以作为案外人依照《民事诉讼法》第二百二十七条主张其对执行标的物享有的合法租赁权并据之阻止执行法院不负担租赁权进行变价。
  其次,虽然从法条文义上来看,这两种路径都有适用的余地,但深究起来又存在以下问题:第一,就执行行为异议而言,其性质属于程序上的救济,一般而言执行当事人、利害关系人之间并不存在实体权利义务上的争议,而是因为执行程序上的瑕疵侵害了其程序上的利益。然而就承租人主张对执行标的物享有租赁权而言,其实质是主张享有占有、使用和收益的权利,这种权利应当属于实体法上的权利,产生的争议属于实体权利义务争议,适用执行行为异议制度不甚妥当。第二,就案外人异议而言,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条关于案外人提起执行异议之诉的条件以及第三百一十三条关于案外人异议之诉的裁判结果的有关规定都强调案外人就执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益、案外人理由成立的,判决不得执行系争执行标的物。
  案外人提起异议之诉的根本目的在于阻止执行,案外人异议之诉的基本功能在于解决异议标的能否执行的问题。然而,就案外人对执行标的物主张租赁权来看,其并不是要阻止对租赁物的执行或者执行法院不得执行租赁物,而是要求执行法院对负有租赁权的租赁物进行变价以保护其在租赁物上所享有的租赁权。如此,适用案外人异议制度对之进行审查似又有所不当。
  三、实践中审查思路
  (一)审查思路一
  承租人主张租赁权以阻止执行标的物的交付,其实质上属于案外人异议,应当适用案外人异议的程序进行审查,不适用执行异议的审查程序。
  【最高人民法院】“申诉人孙宝林不服执行法院和执行复议法院执行裁定申诉”【(2014)执监字第202号】一案中,最高人民法院认为:“孙宝林系对执行标的主张租赁权,该权利属于本院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定的阻止执行标的交付的实体权利,故其异议属于案外人异议。金华中院在驳回案外人异议的(2010)浙金执异字第5号裁定中,适用《中华人民共和国民事诉讼法》(2007年修正)之规定,告知当事人向上级法院申请复议,属于适用程序法律不当。本院本应依据《中华人民共和国民事诉讼法》(2007年修正)的规定,将该裁定关于‘自裁定送达之日起十日内,向浙江省高级人民法院申请复议’的表述变更为‘自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼’。”
  【北京】在“北京京西乾成商贸有限公司不服执行异议裁定申请复议”【(2014)高执复字第4号】一案中,北京市高级人民法院认为:“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定向执行法院提出异议。京西乾成公司已经依据上述规定,对北京市海淀区三义庙2号院房屋和院落主张享有承租权以阻止该执行标的交付,向执行法院提出了案外人异议,并提起案外人异议之诉,现又以行为异议的名义,再次提出异议,仍主张其对上述执行标的享有承租权,以阻止执行标的物的交付,实质仍属案外人异议。执行法院对京西乾成公司此次所提的异议进行实质审查和裁定,构成了一事再理,案件应予撤销。”
  【上海】在“许吉祥不服执行裁定申请复议”【(2014)沪二中执复议字第29号】一案中,上海市第二中级人民法院认为:“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,向执行法院提出异议。现案外人许吉祥以其对上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号房产享有租赁权,要求法院在执行程序中保障其承租人的合法权益等为由,向法院提出书面异议,该异议属于许吉祥主张阻止执行标的转让、交付的实体权利,法院应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查。现青浦法院在异议审查中认定相关租赁行为不当,并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定驳回许吉祥的异议,属于程序不当,应予以撤销。”
  (二)审查思路二
  案外人主张对执行标的物享有租赁权而不是所有权,属于出租人与承租人之间的法律关系,与法院的执行行为之间没有直接的关联,不属于执行异议之诉的审理范围。
  【广东】在“欧锦赞与中山市华鸿房地产开发有限公司、凌勇强、中山市农村信用合作社、中山市中外百货有限公司案外人执行异议之诉纠纷”【(2013)粤高法民二终字第61号】一案中,广东省高级人民法院认为:“案外人异议之诉为对执行标的提出异议的诉讼,而欧锦赞在本案中提出的第一个诉讼请求为‘请求确认欧锦赞与百货公司签订的租赁合同在有效期内继续有效,欧锦赞无需将承租的物业移交给华鸿公司’,并未主张对涉案物业的所有权,该请求属于承租人与出租人之间因租赁关系而主张的权利,与法院是否执行涉案物业并无直接关联,故欧锦赞请求在本案的执行异议之诉中处理租赁法律关系没有法律依据,原审法院不予支持欧锦赞的该项诉讼请求并无不当,本院予以维持。”
  【山东】在“上诉人宗树保因与被上诉人陈广运、王园园,原审第三人张同印、李运阁案外人执行异议之诉”【(2014)鲁民一终字第207号】一案中,山东省高级人民法院认为:“本案上诉人宗树保以其与原审第三人张同印之间存在租赁关系,对涉案标的物享有租赁权为由提起本案诉讼,请求确认其对标的物享有十五年的租赁权,并对执行标的物中止执行。从《物权法》的规定来看,所有权之外的实体权利主要是指用益物权,而用益物权仅包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等,并不包括租赁权。所以,即使宗树保享有涉案房屋的租赁权利,该实体权利也不足以阻却或者对抗申请执行人对执行标的物的申请强制执行。且其诉请不属于执行异议之诉的审理范围。”
  (三)审查思路三
  执行法院决定拍卖被执行人房产并发出搬迁公告,案外人以对该房产享有租赁权为由提出“阻止移交房产”的异议请求,不属于对尚未发生的执行行为提异议进而需裁定驳回其异议申请的情形。即便承租人对于房产享有真实、合法、有效的租赁权,也不得基于该权利对抗法院对执行财产的强制处置。承租人要求法院对其异议按照民事诉讼法第二百二十七条的案外人异议程序进行审查,属于对案外人异议制度的错误理解。
  【深圳】福田法院经异议审查认为:涉案房产作为被执行人名下财产,该院依法查封并决定处分,符合法律规定。案外人如需主张承租人身份,在搬迂公告发出后,可以按照公告的要求,向执行员提交房屋租赁合同原件及复印件。但异议人仅因该院决定拍卖并发出公告,就直接要求“阻止移交涉案房产”,属于对未发生的执行行为提起执行异议,不符合执行异议的受理条件。同时,因案外人对本案所涉事项的解决途径理解有误,该院在此一并予以说明,在案外人提出被执行房屋存在租赁合同的情形下,依法需由执行员审查是否可以将此作为房屋现状列入拍卖公告;如对执行员审查后作出的决定有异议,可以提出执行行为异议;如与拍卖买受人就租赁合同的效力、期限等有分歧,引发纠纷,则需通过诉讼解决,并非执行异议案件的审查范围。另,案外人的异议不属于执行标的本身存在权属争议的情形。综上,案外人的主张,不符合执行异议的受理条件,依照民事诉讼法第二百二十五条的规定,作出裁定:驳回孙旭亚的执行异议申请。
  孙旭亚对该异议裁定不服,向深圳市中级人民法院(下称深圳中院)提出复议,请求:1.撤销福田法院(2015)深福法执外异字第30号执行裁定,立即停止对金海燕花园3栋8F房产的一切执行措施。2.支持申请复议人提出的在租赁期内阻止移交租赁房产的请求。3.将(2015)深福法执外异字第30号执行裁定的表述纠正为“可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。
  深圳中院经复议审查认为:引发申请复议人提出异议的争议执行行为,系福田法院针对被执行人名下玮鹏花园5号楼21H号房产和深金海燕花园3栋8F号房产张贴的《公告》。该《公告》明确要求被执行人或其他居住在涉案房产内的人员须于公告张贴之日起十五日内自行迁出,逾期不迁将强制搬迁。可见,公告的内容是明确、具体的。申请复议人异议指向的是福田法院已经作出并客观存在的执行行为,该异议属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行行为异议。“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响,不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效,也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置,但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露,或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权。孙旭亚要求对其异议按照民事诉讼法第二百二十七条进行审查,属于对案外人异议制度的错误理解。据此,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款、第十一条第一款的规定,作出裁定:撤销(2015)深福法执外异字第30号执行裁定并指令福田法院对孙旭亚所提异议进行审查。
  四、评析
  实践中关于承租人在执行阶段提起异议有不同的处理方法,理论中对此也有不同的观点。
  (一)一种观点主张适用案外人异议制度对承租人提出异议进行审查更为合适,主要理由有:
  第一,租赁权从本质上属于实体权益,对其争议从“审执分离”原则的要求来看应当最终通过诉讼的方式予以确定。而执行行为异议制度以异议审查和复议审查的方式对执行行为的合法性进行认定尚不足以全面保障有关当事人就实体性权利义务争议所依法享有的诉讼权利。
  第二,承租人对执行标的物所依法享有的占有、使用和收益等权利具有阻止执行法院对租赁物进行变价的效力。当执行法院不认可承租人的权益并对租赁物进行变价时必然会影响到合法承租人对租赁物的占有、使用和收益,承租人对之有权提起案外人异议,在案外人异议被裁定驳回的情况下再提起异议之诉以资救济。
  (二)另一种观点主张应当按照民事诉讼法第二百二十五条所规定的执行行为异议程序进行审查。
理由是:根据“买卖不破租赁”原则,即使租赁物发生物权变动,承租人所能主张的也只是租赁物的买受人应当受原租赁关系的约束,但并不能进一步主张租赁物在租赁期间内不得发生物权变动,否则便构成对出租人就租赁物所享合法处分权的过分限制。依循案外人异议程序进行审查,就有可能出现实际执行效果与实体法关于“买卖不破租赁原则”内涵的矛盾。理由在于,启动案外人异议审查,就意味着后续还可能衍生出执行异议之诉。执行异议之诉可能历经一审、二审程序,全案定谳的周期会很长,这势必对法院强制处置不动产的工作造成严重影响。假如在本复议案中认定今后对于法院处置不动产过程中承租人基于租赁权提出的异议,一律按照案外人异议程序审查,那可能会变相鼓励被执行人与案外人恶意串通拖延法院处置不动产的进程,执行程序首重效率的价值取向势必无从谈起。
  (三)综上,在处理这类案件时,应根据具体的情况来适用不同的法律。
  关于租赁权的性质,首先对比以下两个法条:《合同法》第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用,收益,承租人支付租金的合同。《物权法》第一百一十七条:用益物权人对他人所有的不动产或动产享有占有、使用、收益的权利。
从上述两个法条可以看出,租赁权是基于租赁合同产生,但其目的在于用益,最终形式表现为承租人对租赁物的占有、使用和支配。因此对于租赁权,不能简单的将之认定为债权,它具有用益物权的特征,有物权化的趋势。特别对于房屋租赁,我国法律还确立了“买卖不破租赁”、“承租人优先购买”等规则,这都是对租赁权物权化的肯定。
  “买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响,不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效,也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置,但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露,或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和参与竞价权,旨在保护处于弱势地位的承租人的合法权益。
   根据“买卖不破租赁”原则,即使租赁物发生物权变动,承租人所能主张的也只是租赁物的买受人应当受原租赁关系的约束,但并不能进一步主张租赁物在租赁期间内不得发生物权变动,否则便构成对出租人就租赁物所享合法处分权的过分限制。
在案外人异议中,异议的提出针对的是执行标的,包括执行标的的占有、使用、收益、处分,而租赁权也正好涉及到承租人对租赁物的占用、使用和收益。
  若当事人的租赁权产生在前,法院查封的效力产生在后。承租人能否就法院的查封对租赁房屋主张实体权利,在执行异议中的地位又该如何,法律上均未做出规定。但根据《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定可以看出,成立在先的租赁权优先得到保护,它不受抵押权的实际影响。究其真正原因,正是其具有物权化的特征,基于前物权优于后物权的原则,故而具有对抗后设权利的效力。因此,如果承租人的租赁权在法院查封之前形成,那么成立在先的租赁权就应该优先于法院的查封效力。承租人基于物权化的租赁权就可以对抗法院,就房屋(也即执行标的)的占有使用提出实体权利,从而在异议中被认定为案外人,法院应当按照《民诉法》第二百二十七条的规定进行处理。
  如果房屋是在法院查封后才被出租,根据《物权法》第一百九十条的精神,以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定,即“租赁房屋在租赁期间所有权发生变动的,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,如果房屋出租前已被法院查封的,人民法院不予支持”来看,该租赁权就不再受法律保护。承租人若对法院查封提出执行异议,就不能对房屋的占有使用提出实际主张,此时承租人只能认定为利害关系人,法院按照《民诉法》第二百二十五条的规定进行处理。
  倘若法院发出公告,公告明确要求居住在涉案房产内的人员须于公告张贴之日起十五日内自行迁出,逾期不迁将强制搬迁。可见,公告意思表示的内容是明确、具体的,即涉案房产内的居住人员必须在公告指定期限内向法院移交房产,目的是为了清空房屋以便法院后续启动评估、拍卖程序。异议人正是基于对该强制限期迁出涉案房产的执行行为不服,提出阻止移交房产的异议请求。
包括担保法第四十八条、合同法第二百二十九条、物权法第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条,根据这些法条的规定:抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同对承租人和新房主继续有效;租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;订立抵押前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响;拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭。
  但需要强调的是,“买卖不破租赁”原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权,不因租赁物所有权的变动而受影响,不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动,否则便是对所有权的过分限制。物权变动,既可以基于法律行为发生,也可以基于公法行为(如征收、征用、拍卖、变卖等)发生。即便承租人对于执行财产享有的租赁权真实、合法、有效,也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置,但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以公开披露,或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。即对于基于租赁权所提的异议,重点在于审查处理承租人与受让人的关系,即承租人是否有权阻止向受让人移交房产,这要视租赁关系本身是否真实、合法而定;但是无论租赁关系是否真实、合法,均不能阻止法院对于租赁物本身的执行。
  《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条系对违法执行行为异议制度的规定,所适用的事由是当事人、利害关系人认为人民法院采取的执行行为本身存在违反法律规定或法定程序,制度目的是纠正人民法院的违法执行行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定“有下列情形之一的,当事人以外的公民、法人和其他组织,可以作为利害关系人提出执行行为异议:(一)认为人民法院的执行行为违法,妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的;(二)认为人民法院的拍卖措施违法,妨碍其参与公平竞价的;(三)认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法,侵害其对执行标的的优先购买权的;(四)认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规的;(五)认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”第七条规定“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查:(一)查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施;(二)执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序;(三)人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。”因此,当执行法院的执行行为侵犯了承租人的公平竞价权、优先购买权等时才适用225条的规定的执行异议。
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