山西启正律师事务所 苗吉丰
案情介绍：
2011年5月15日购房人李某（乙方）通过金链房屋中介公司（甲方）与卖房人赵某（丙方）签订了《房屋买卖合同》和《居间服务合同》。根据《房屋买卖合同》第四条第一款规定，房屋总价为285万元；购房人首付120万元，需贷款165万元，李某向中介公司（甲方）支付了房屋中介费8.5万。《居间服务合同》明确规定：“如因非甲乙双方主观意愿导致或不可抗力的因素导致三方不能正常交易，合同终止，三方免责，甲方（原告方）退换乙方支付的全部信息费及贷款过户费”。2011年5月20日向所工作单位提出开具月收入2万元的证明要求，李某所在单位只能依据实际收入向答辩人开具了税后月收入6000元的收入证明，经向银行咨询，根本无法完成贷款165万任务（30年按揭，每月还贷10756.77元），将必然导致购房合同事实上的不能履行，无法进行正常合同交易。购房人李某（乙方）向中介提出，根据免责条规，要求退还房屋中介费8.5万元，遭拒绝，李某诉至法院。本案的关键在于判断李某无法贷款的情况是否构成免责条件？
分歧意见：
一种意见认为，李某（乙方）作为具有民事行为能力的人，在签订合同时，就应当认识到自己的贷款能力，因对自己的行为负责。无法贷款的情况，不属于免责范围。
第二种意见认为，李某（乙方）无法完成贷款，属于客观事实，非主观意愿，因符合免责条件，中介公司因退还中介费。
笔者同意第二种观点。
根据《居间服务合同》的免责条款规定“如因非甲乙双方主观意愿导致或不可抗力的因素导致三方不能正常交易，合同终止，三方免责，甲方退换乙方支付的全部信息费及贷款过户费”，免责的条件，有两种之一即可，一种是不可抗力因素，第二种是非主观意愿的因素。根据《民法通则》第153条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。依据此规定，发生特大自然灾害、地震等不可抗力事件，而影响合同继续履约，当事人免于承担违约责任。李某无法完成贷款的是可以预见的，该行为显然不属于不可抗力；李某无法完成贷款情况，并非其主观意愿，其工作的单位不给其开具高收入证明，是合法行为，是客观事实，是无过错的。因此可判断，李某（乙方）无法完成贷款情况，属非主观意愿，应符合“如因非甲乙双方主观意愿导致或不可抗力的因素导致三方不能正常交易，合同终止，三方免责”的免责条件，中介公司（甲方）应退还李某（乙方）的中介服务费。
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